Польза, прочность, красота: секреты самых притягательных квартир

Дискуссия состоялась в формате закрытой встречи - private talks, где ведущие игроки рынка недвижимости премиум класса поделились мнением об особенностях финмодели проектов "под ключ", практиками создания сервисного премиального объекта, а также маркетинг-магнитах и уникальных предложениях для покупателей. Модератором встречи выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.

Проекты «под ключ» в сегменте deluxe: популярны ли такие решения? Судя по статистике, которую привел директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев, можно отметить растущий покупательский интерес к финишной отделке в премиум-классе жилья: доля предложений сделок выросла с 54% до 61% (2019-2020 гг), доля сделок увеличилась почти вдвое с 36% по 66% (2019-2020 гг). Исходя из показателей становится очевидно: проекты с отделкой реализуются быстрее, нежели без неё. По мнению эксперта, финишная отделка - преимущество при выборе недвижимости, но не определяющий фактор: для покупателей важнее расположение и бюджет покупки.

Иван Петрунин, коммерческий директор Renaissance Development, подтвердил четкий запрос на готовые решения, приведя в пример жилой проект, где около 30% покупателей начали докупать финишную отделку при анонсе наличия данной услуги. «Мы пробовали разные варианты, но именно формат «под ключ» показался привлекательнее всего».

Говоря о недостатках отделки, спикер привел риск несоответствия качества услуги с заявленным застройщиком уровнем. Как можно избежать недоразумения?

Одним из решений может стать привлечение сторонних подрядных компаний по отделке, которые несут ответственность не только перед заказчиком (застройщиком), но и конечным покупателем - будущим жителем квартиры.

Компания Private Development, управляющим партнером которой является спикер Александр Фомин, как раз занимается управлением проекта от старта до въезда клиента в новое пространство.

«Мы являемся сторонним подразделением, кто берёт на себя задачи по полному формированию готового продукта, неся персональную ответственность перед клиентом». Спикер также отметил приоритет компании в выстраивании крепкой и долгосрочной линии взаимодействия с партнерами.

Элитная недвижимость: что, где когда? Как она классифицируется и стандартизуется? На эти и другие вопросы ответил Кирилл Голышев, директор департамента жилой недвижимости Colliers. «В рамках нашей классификации мы выделяем 2 класса элитной недвижимости: бизнес и премиум. Например, площадь бизнес-класса варьируется от 80 до 100 кв.м - 30 кв.м на 1 человека, вмещая около 6 квартир на этаже. В бизнес-классе метраж меньше (60-80 кв.м - 8 квартир на этаже), определяя примерно 20 кв.м на человека». Естественно, в определении класса важно учитывать локацию, фасадные решения, качество авторского проекта и другие аспекты.

Говоря про стандартизацию классов, есть смысл продумать про комплексное наполнение элитной недвижимости: функциональное, пространственное, эстетическое. Анастасия Могилатова, основатель, управляющий собственник компании Welhome, считает, что в элитном сегменте жилья есть большой риск не угадать пожелания дизайна отделки. Последний аспект можно обыграть привлечением мировых брендов в дизайне - этакая «страховка рисков», - предложила спикер.

Кто главный потребитель? Алексей Чураков, Kalinka Group, директор департамента Kalinka Design, представил портрет клиента сегмента лакшери-недвижимости: «У потребителя большой опыт путешествий по всему миру: он знает, как устроены и выглядят достойные локации. Он хочет также». В контексте такой характеристики возникает вопрос: российская архитектурная и градостроительная отрасль должна развиваться по своему сценарию или все же европейскому?

Андрей Соловьев ответил однозначно о желании развивать внутренний российских подход, перенимать мировые тренды и адаптировать под реалии нашей страны.

Индивидуальность подхода к клиенту элитного жилого проекта - обязательное условие успешного взаимодействия, убеждена Екатерина Степанова, эксперт по маркетингу и продажам luxury real estate.

Специфическая отделка - «всегда кот в мешке», это заметно на примере продажи трофейной недвижимости Санкт Петербурга, где свободные от отделки помещения продались первыми – полностью, всего за три года.

Локация - самый сильный магнит для покупки элитного жилья? Алексей Расходчиков, сопредседатель фонда «Московский центр урбанистики «Город», заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» убеждён, что район проекта становится притягательным фактором с абсолютно любыми решениями и развивает экономику локации в целом, в том числе градостроительную. Кроме популярного ЦАО, спикер обратил внимание на район Лефортово, где плотность коренного населения выше, чем по всей Москве.

Затронув тему оптимизации затрат при отделочном решении, Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России, отметила важность контроля и хорошей кадровой подготовки. «Контроль за поставкой отделочных материалов от застройщика, а не генерального подрядчика, как правило, приносит 20-40% экономии».

По мере развития дискуссии, на повестке встал вопрос: привлечение отраслевых специалистов в жилой премиум-проект может решить вопрос оптимизации себестоимости продукта?

Юлия Кристова, партнер Private Development, Директор по развитию, партнер «Галерея проектов» представила опыт взаимодействия девелоперов и внешних компаний по услугам, отметив при этом однозначную оптимизацию затрат: «Себестоимость проекта уменьшается при принятии планомерных и продуманных решений, их скрупулезной проработки на этапе проектирования. Такой подход не «съедает» качество решения, увеличивает потребительскую привлекательность за счёт индивидуального подхода. Также эксперт убеждена, что дизайн будущего проекта необходимо утвердить строго на стадии планировки. Почему? По опыту спикера, сейчас часто встречается проблема несоответствия или противоречия архитектуры, инженерии и дизайна, когда одни решения и системы просто не накладываются на другие.

Андрей Елисеев, генеральный директор Insolver, скептично отнесся к привлечению внешних компаний в проект: экономика проекта, к сожалению, не всегда позволяет подобные экстра-услуги. По его мнению, клиент не готов переплачивать за услугу отделки, особенно в актуальных реалиях, поэтому финансовая мотивация у таких решений просто отсутствует. Спикер выступил за идею «выращивания» молодых кадров внутри компании, их обучения и развития института в целом.

Качество отделки: где лежат подводные камни?

Существует мнение, что действительно высококачественной готовой отделки не существует - такой фидбэк от клиентов привёл Евгений Гвоздев, руководитель отдела продаж первичной недвижимости Skolkovo Realty. Спикер считает, что наш рынок не до конца готов к выдаче идеальных результатов, а клиент, хоть и самый изощренный, до сих пор скептично относится к феномену «отделка от застройщика». Евгений считает самым удачным решением в готовой отделке - вариант с полным мебелированием, включая предметы декора и бытовую утварь.

Несмотря на плюрализм мнений, большинство участников экспертного совета убеждены в следующих тезисах: У клиента рынка жилой недвижимости премиум-класса неуклонно и настойчиво растет спрос на готовый продукт – недвижимость, полностью готовую к проживанию; Клиенты, которые хотят «индивидуальный пошив», уходят в компании по готовым решениям сразу, не заходя на рынок квартир «под ключ». Если клиент нацелен на «готовую квартиру», но в конкретном проекте застройщика такое предложение отсутствует, то у застройщика должен быть «рояль в кустах» – проверенный и надежный партнер.