02.11.2026
Эксплуатация без иллюзий: почему ИИ не стал «волшебной палочкой» и с какими проблемами сталкиваются профессионалы рынка в 2026 году
На сессии «Высокие стандарты технического сервиса», прошедшей 22 октября в рамках V Всероссийского форума «Сервис в недвижимости», речь шла о том, как проектные решения могут обернуться проблемами при эксплуатации, почему лифты в высотных домах требуют особого подхода и какая реальность стоит за разговорами об ИИ и цифровых двойниках зданий.
Модератором сессии выступил Роман Радачинский, технический директор УК Культура, компания Главстрой.
Открыл разговор Виктор Собченко, директор по эксплуатации Capital Group, обозначив проектные решения, которые, которые превращаются в «патовые ситуации». Например, построенные сети часто не передаются на баланс города, а обслуживать их приходится УК.
Вот лишь один из примеров. Канализационно-насосную станцию построили за территорией дома, но с городом не согласовали. Если насосы встают, стоки идут на парковку, замена обходится условно в миллион рублей, а передать объект городу через суд удается только через 1,5−2 года. Внутриплощадочные сети — канализацию, водопровод, отопление — ресурсоснабжающие организации обслуживают только до точки ввода, все остальное на УК. Если сети никому не сдавались, стоимость их обслуживания в тариф не заложить.
«Еще одна проблема: каждый подрядчик приходит в ЖК со своим оборудованием, и все это порой не связывается в единую систему. Провайдеры ставят сети бесплатно, но кабель оставляют в своей собственности: УК не может пустить другого оператора, в шкафах хаос. Домофония: провайдер ставит панели, а обслуживать их приходится УК. Дело в том, что провайдер просит 2 года не пускать конкурентов, но после этого срока обслуживать оборудование ему становится неинтересно», — поделился опытом Виктор Собченко. СКУД, ворота, шлагбаумы часто заказывают в разных компаниях — в итоге у жителей куча брелоков, а ворота и калитка не открываются вместе.
Также большим и сложным вопросом для УК, который «растет» из проектирования, он назвал сбор мусора: площадку под контейнеры порой «рисуют» на свободном соседнем «пятне», не рассчитывая, сколько контейнеров там реально поместится.
Вот лишь один из примеров. Канализационно-насосную станцию построили за территорией дома, но с городом не согласовали. Если насосы встают, стоки идут на парковку, замена обходится условно в миллион рублей, а передать объект городу через суд удается только через 1,5−2 года. Внутриплощадочные сети — канализацию, водопровод, отопление — ресурсоснабжающие организации обслуживают только до точки ввода, все остальное на УК. Если сети никому не сдавались, стоимость их обслуживания в тариф не заложить.
«Еще одна проблема: каждый подрядчик приходит в ЖК со своим оборудованием, и все это порой не связывается в единую систему. Провайдеры ставят сети бесплатно, но кабель оставляют в своей собственности: УК не может пустить другого оператора, в шкафах хаос. Домофония: провайдер ставит панели, а обслуживать их приходится УК. Дело в том, что провайдер просит 2 года не пускать конкурентов, но после этого срока обслуживать оборудование ему становится неинтересно», — поделился опытом Виктор Собченко. СКУД, ворота, шлагбаумы часто заказывают в разных компаниях — в итоге у жителей куча брелоков, а ворота и калитка не открываются вместе.
Также большим и сложным вопросом для УК, который «растет» из проектирования, он назвал сбор мусора: площадку под контейнеры порой «рисуют» на свободном соседнем «пятне», не рассчитывая, сколько контейнеров там реально поместится.
Евгений Перкин, генеральный директор ООО «МОДТФИЛ-СЕРВИС», объяснил, как обеспечить надежность, безопасность и бесперебойную работу лифтов в высотных зданиях.
«Лифт — часть системы жизнеобеспечения здания, надежность которого формируется на всем жизненном цикле реализации проекта. Полностью исключить поломки любой техники невозможно. Но чтобы минимизировать риски, надо закладывать решение этих вопросов еще при проектировании», — отметил он.
Высотность здания влияет на работу лифтов, создавая специфические нагрузки и проблемы с эксплуатацией (из-за перепадов давления и разницы температур, усадки здания), которых нет в малоэтажных домах.
Эксперт порекомендовал: не стоит закладывать только одну вызывную панель. Скоростные лифты «умные», но если единственная панель выйдет из строя, альтернативы у жителей не будет. Ждать замену придется долго, так как панели часто имеют дизайнерское исполнение и не производятся партиями.
Перед запуском лучше провести аудит на стадии предэксплуатации: пригласить ответственных за вертикальный транспорт, проверить комплектность оборудования и документацию (инструкции, схемы), а также готовность персонала. «Важно, чтобы ответственный за вертикальный транспорт был именно „лифтовиком“ с опытом — он сможет выступить „переводчиком“ между подрядчиками и застройщиком», — подчеркнул Евгений Перкин.
«Лифт — часть системы жизнеобеспечения здания, надежность которого формируется на всем жизненном цикле реализации проекта. Полностью исключить поломки любой техники невозможно. Но чтобы минимизировать риски, надо закладывать решение этих вопросов еще при проектировании», — отметил он.
Высотность здания влияет на работу лифтов, создавая специфические нагрузки и проблемы с эксплуатацией (из-за перепадов давления и разницы температур, усадки здания), которых нет в малоэтажных домах.
Эксперт порекомендовал: не стоит закладывать только одну вызывную панель. Скоростные лифты «умные», но если единственная панель выйдет из строя, альтернативы у жителей не будет. Ждать замену придется долго, так как панели часто имеют дизайнерское исполнение и не производятся партиями.
Перед запуском лучше провести аудит на стадии предэксплуатации: пригласить ответственных за вертикальный транспорт, проверить комплектность оборудования и документацию (инструкции, схемы), а также готовность персонала. «Важно, чтобы ответственный за вертикальный транспорт был именно „лифтовиком“ с опытом — он сможет выступить „переводчиком“ между подрядчиками и застройщиком», — подчеркнул Евгений Перкин.
Вячеслав Брызгачев, старший менеджер проектов отдела эксплуатации недвижимости CORE. XP, констатировал: каждый собственник и каждая УК хотят внедрить ИИ в качестве волшебной палочки. Но все не так просто. Одним запросом от ИИ качественную проверенную информацию не получить. Нужны правильное ТЗ и корректные вводные.
Тем не менее, работать с ним можно и нужно: объединив ИИ с цифровым двойником здания в единую систему, можно прогнозировать сбои в работе оборудования и продумать оптимальный режим обслуживания. Отдельно от ИИ цифровой двойник представляет собой просто набор данных, в которые нужно самому погружаться, а ИИ без двойника — умный, но оторванный от физической реальности и конкретного проекта алгоритм.
«Когда вам кто-то обещает, что их платформа благодаря ИИ снимет все головные боли, — это неправда. Прежде чем система заработает, предстоит проделать большую работу. Представьте: вы попадаете на реальный объект, а там большая часть датчиков не работает или не подключена, данные собираются в Excel и рукописных журналах, прогнозирование инженером или управляющим вообще не ведется — словом, информация разрознена, и подключать ИИ просто не к чему», — привел пример Вячеслав Брызгачев.
Построение двойника начинается с отладки процессов: дисциплины сбора и внесения данных, детализации, регламентов обработки. Перед внедрением нужно понять, какие данные вообще есть, существует ли единая база по проекту и накоплена ли история по объектам. Без этого ИИ не даст результата.
Тем не менее, работать с ним можно и нужно: объединив ИИ с цифровым двойником здания в единую систему, можно прогнозировать сбои в работе оборудования и продумать оптимальный режим обслуживания. Отдельно от ИИ цифровой двойник представляет собой просто набор данных, в которые нужно самому погружаться, а ИИ без двойника — умный, но оторванный от физической реальности и конкретного проекта алгоритм.
«Когда вам кто-то обещает, что их платформа благодаря ИИ снимет все головные боли, — это неправда. Прежде чем система заработает, предстоит проделать большую работу. Представьте: вы попадаете на реальный объект, а там большая часть датчиков не работает или не подключена, данные собираются в Excel и рукописных журналах, прогнозирование инженером или управляющим вообще не ведется — словом, информация разрознена, и подключать ИИ просто не к чему», — привел пример Вячеслав Брызгачев.
Построение двойника начинается с отладки процессов: дисциплины сбора и внесения данных, детализации, регламентов обработки. Перед внедрением нужно понять, какие данные вообще есть, существует ли единая база по проекту и накоплена ли история по объектам. Без этого ИИ не даст результата.
Константин Плехов, исполнительный директор СК «Азбука», поделился опытом, как в его компании при помощи ИИ автоматизировали значительную часть рутины.
«Минимальным количеством кликов на телефоне создается акт сезонного, внепланового осмотра или аварийной ситуации, все собирается в единый журнал. Дефекты, выявленные на обходе, падают в реестр, где происходит разбивка на работы по содержанию и по текущему ремонту. Последние уходят в отдельный реестр — там можно сделать смету, создать и подписать акт выполненных работ. Если бюджет позволяет, запускаем работы, если нет — идем на собрание отстаивать тариф и выполнение», — рассказал спикер.
Когда мобильный осмотр попадает в админ-панель, работу отдают инженеру, составляют сметы и получают акты выполненных работ. «На этом этапе я лично столкнулся с разными источниками данных — адреса, бюджет, план на 2027 год: ИИ не мог их соединить, пока мы не ввели ID-ключ к объекту, после чего все удалось привязать к единому адресу дома», — добавил Константин Плехов.
Админ-панель показывает бюджет, факт и план. ИИ генерирует смету, а инженер корректирует информацию на месте. После утверждения данные попадают в единую базу. А когда работа выполнена, формируется акт, его отправляют председателю дома и активным жителям.
Справка о форуме
Всероссийский форум «Сервис в недвижимости» — единственное отраслевое B2B мероприятие, целиком посвящённое сервису в девелоперских проектах на всех этапах жизненного цикла, от проектирования до эксплуатации. Форум ведёт историю с 2021 года. Он объединяет застройщиков, управляющие и сервисные компании, консультантов и разработчиков технологических решений, чтобы вместе вырабатывать подходы к созданию качественного и востребованного продукта для клиента.
Организатор — ЕВРАЗИЙСКИЙ ЦЕНТР ДЕЛОВЫХ СОБЫТИЙ (ЕЦДС)
Премия-партнер — Service Realty Awards
Партнер мероприятия: компания «Философт»
Права на текст и фотографии: ЕВРАЗИЙСКИЙ ЦЕНТР ДЕЛОВЫХ СОБЫТИЙ
Контакты для СМИ: pr@eevents.ru
«Минимальным количеством кликов на телефоне создается акт сезонного, внепланового осмотра или аварийной ситуации, все собирается в единый журнал. Дефекты, выявленные на обходе, падают в реестр, где происходит разбивка на работы по содержанию и по текущему ремонту. Последние уходят в отдельный реестр — там можно сделать смету, создать и подписать акт выполненных работ. Если бюджет позволяет, запускаем работы, если нет — идем на собрание отстаивать тариф и выполнение», — рассказал спикер.
Когда мобильный осмотр попадает в админ-панель, работу отдают инженеру, составляют сметы и получают акты выполненных работ. «На этом этапе я лично столкнулся с разными источниками данных — адреса, бюджет, план на 2027 год: ИИ не мог их соединить, пока мы не ввели ID-ключ к объекту, после чего все удалось привязать к единому адресу дома», — добавил Константин Плехов.
Админ-панель показывает бюджет, факт и план. ИИ генерирует смету, а инженер корректирует информацию на месте. После утверждения данные попадают в единую базу. А когда работа выполнена, формируется акт, его отправляют председателю дома и активным жителям.
Справка о форуме
Всероссийский форум «Сервис в недвижимости» — единственное отраслевое B2B мероприятие, целиком посвящённое сервису в девелоперских проектах на всех этапах жизненного цикла, от проектирования до эксплуатации. Форум ведёт историю с 2021 года. Он объединяет застройщиков, управляющие и сервисные компании, консультантов и разработчиков технологических решений, чтобы вместе вырабатывать подходы к созданию качественного и востребованного продукта для клиента.
Организатор — ЕВРАЗИЙСКИЙ ЦЕНТР ДЕЛОВЫХ СОБЫТИЙ (ЕЦДС)
Премия-партнер — Service Realty Awards
Партнер мероприятия: компания «Философт»
Права на текст и фотографии: ЕВРАЗИЙСКИЙ ЦЕНТР ДЕЛОВЫХ СОБЫТИЙ
Контакты для СМИ: pr@eevents.ru