Интервью с Сапожниковым Юрием

Как вы оцениваете перспективы премиального сегмента в текущих экономических условиях?

Считаю перспективы весьма позитивными. Сегодня для премиального сегмента созданы благоприятные условия для развития. У клиентов этого сегмента есть и средства, и желание, и — самое главное — возможность приобретать недвижимость. Их практически ничего не сдерживает.

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то на него могут влиять ипотека, валютные колебания и другие факторы. Однако на сегмент элитной недвижимости эти колебания практически не воздействуют. Это подтверждает и наш опыт — особенно по результатам продаж в первом квартале.

Можно сказать, что сегодня наблюдается беспрецедентная ситуация: и в целом на рынке премиальной недвижимости, и, в частности, в секторе сервисных апартаментов, что мы отчетливо видим на примере нашего комплекса «Звезды Арбата».


Устойчивым трендом последних лет как раз стал стабильный увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты. Благодаря каким составляющим формат сохраняет свою популярность?

Я бы даже сказал, что он не просто сохраняет, а активно набирает популярность — особенно в Москве. Об успешных проектах в регионах я пока не слышал, а в Москве достаточно много заявлено. Формат сервисных апартаментов уже хорошо зарекомендовал себя за рубежом: это удобно, современно и соответствует запросам активных людей, ценящих комфорт и сервис. Люди понимают, за что платят, и готовы инвестировать именно в такой формат.

Сервисные апартаменты — это не просто жильё. Это полноценная среда, которая позволяет владельцу забыть о быте: уборка, обслуживание, решение технических вопросов — всё это берёт на себя управляющая компания. Это особенно важно для тех, кто живёт в ритме мегаполиса или часто бывает за границей. В таких случаях ты просто не хочешь думать, работает ли у тебя кондиционер, и заменили ли лампочку.

Кроме того, сейчас на рынке стало больше качественных проектов — у покупателей появилась возможность выбирать, сравнивать, делать осознанный выбор. Мы это очень хорошо видим на своём примере. Клиенты приходят подготовленными, изучив рынок, и ценят не просто локацию или отделку, а именно комплексный продукт с сервисом, готовой инфраструктурой, управляющей компанией и понятной моделью доходности.

Интересно, что сейчас мы наблюдаем смещение запроса: сейчас всё больше клиентов хотят не просто купить апартамент, а купить готовый продукт — с отделкой, мебелью, арендатором и уже действующим денежным потоком. Мы запустили такую модель в прошлом году, и она стала самой востребованной. Людям важно, чтобы инвестиция сразу начинала работать. Они покупают не квадратные метры, а инструмент для стабильного дохода — и сервисные апартаменты как раз решают эту задачу.

Сегодня мы реализуем новый продукт — предлагаем к продаже сервисные апартаменты, уже работающие, уже сданные в аренду, с отделкой, с арендатором и с денежным потоком. И именно наличие этого продукта, по результатам четвертого квартала прошлого года и первого квартала текущего года, вызвало наибольший интерес среди наших покупателей и позволило нам заключить беспрецедентное количество сделок.


Сервисные апартаменты представляют из себя сочетание домашнего уюта с гостиничным сервисом. Такие инновационные решения, как сдача в аренду и продажа таковых апартаментов, способствуют улучшению клиентского опыта?

Безусловно. Сегодня апартаменты с сервисом, тем более с таким сервисом, как организация доходности, которая достигает 15% годовых, является востребованным продуктом для тех, кто покупает премиальную недвижимость с целью размещения денег и получения стабильного дохода и гарантий не потерять деньги.

Мы видим, что происходит на валютных рынках — стабильности сегодня мало, в перспективе ее еще меньше, а премиальная недвижимость в Москве, особенно несущая доходы не 3−4% годовых, а 12−15%, всегда в цене и в тренде.


Как вы выстраиваете отношения с арендаторами? Какие меры принимаете для поддержания высокого уровня заполняемости комплекса?

Сегодня нами разработана модель управления апартаментами следующим образом. Мы являемся собственниками апартаментов, и передали управление ими отелю «Звезды Арбата». В свою очередь, отель сдает эти апартаменты. Некоторые апартаменты у нас сдаются посуточно, как гостиничные номера, это можно увидеть на сайте отеля и во всех агрегаторах, которые сегодня представлены на российском рынке. Также есть пул апартаментов, которые сдаются только в долгосрочной перспективе, то есть от года и больше.
Собственник, в данном случае мы, получает доход от управляющей компании, а не напрямую от арендатора. Это снимает с него вопросы поиска арендатора, ремонта, обслуживания и решения других текущих задач. Мы предлагаем полностью готовый продукт с прозрачной доходностью, закреплённой в договорах.


Какие услуги отеля делают наши арендованные апартаменты уникальным для покупателей?
(Ответ совместно с коммерческим директором БСК Сониной Екатериной)

Сонина Екатерина: Сервисные услуги, которые оказывает представляемый нами отель, включают в себя услуги горничной службы, room service, химчистку, прачечную, а также техническое обслуживание апартаментов. Сдав апартамент в аренду, можно не переживать, что там вдруг что-то сломается, перестанет работать, нужно будет провести обследование, весеннюю чистку кондиционеров, протянуть электричество, заменить лампочку, или повесить телевизор — всем занимается управляющая компания.

То есть можно не переживать о техническом состоянии апартамента, а полностью положить эти заботы на управляющий апартаментом отель.Что будет удобнее как для собственника апартаментов, потому что ему не нужно будет заботиться о качестве работ, которые там проводятся, ему не нужно будет в принципе этим заниматься, так и для арендатора, у которого это всегда будет под рукой в одном звонке.

Жителю апартаментов также доступны расширенные услуги, аналогичные пятизвездочным отелям: уход за одеждой, чистка обуви, сервис часов, а в круглосуточном room-сервисе можно заказать питание и напитки в любое время. Всё, что в обычной квартире требует целого штата сотрудников от прачки до охранника, здесь предоставляется в рамках одного сервиса. Это привычный уровень обслуживания для наших гостей, покупателей и клиентов — такой же, как в их домах. Мы же берем заботу о своих жильцах на себя таким образом, что здесь обеспечиваем для них абсолютно обычный, но необходимый сервис на высоком уровне.


Каковы основные мотивы покупателей: получить высокий доход или сохранить капитал?

Я бы сказал, основной мотив — сохранение капитала с гарантированной доходностью, соответствующей уровню вложений. Есть и те, кто ищет высокую доходность, инвестируя в стройку на ранних этапах, но это другой уровень риска.
Высокий доход можно получить сегодня и на спекулятивных сделках, если мы говорим о недвижимости. Купить что-то в формате строящегося дома на фундаменте и так далее. Но это совсем другое, есть целый пул инвесторов, которые на этом зарабатывают и зарабатывают достаточно неплохо, беря на себя риски за затянутое строительство или строительство не совсем того объекта.

К сожалению, на рынке Москвы были случаи, когда под видом апартаментов с сервисом продавались объекты без реального гостиничного обслуживания. Получается, что тех, кто купил объект на стадии стройки, думая, что они покупают апартаменты с сервисом от отеля, просто обманули. А сделать полноценный пятизвездочный сервис, не имея инфраструктуры отеля, просто невозможно. Поэтому, если в структуре комплекса не предусмотрен отель и штат этого отеля, то ни о каком сервисе, приближенном к стандартам пяти звезд, речи быть просто не может.


В чем уникальность и ценность комплекса «Звезды Арбата» на рынке Москвы?

Наш комплекс — первый и на сегодняшний момент единственный в Москве, где полноценный гостиничный сервис предоставляется в рамках апарт-комплекса с пятизвездочной инфраструктурой. К тому же мы сами являемся управляющей компанией и управляем этим и другими отелями. В России у нас 4 отеля: два из них в Москве, один в Санкт-Петербурге, один в Самаре. Мы занимаемся этим уже больше 20 лет, у нас накоплен очень богатый опыт работы совместно с компанией Marriott International. Мы являемся носителями тех стандартов и той культуры, которая раньше ценилась гостями отелей сети Marriott в России, и очень многие россияне за то время, что компания Marriott работала в Российской Федерации, в Москве, привыкли к высоким стандартам и уровню обслуживания в отелях этой сети.

Сегодня мы стремимся поддерживать высокие стандарты качества. Мы установили для себя высокую планку, и нам удаётся её удерживать, о чём свидетельствуют отзывы наших гостей и оценки отелей в сервисах «Островок», «Яндекс» и TripAdvisor.


Какие возможности развития сервисных апартаментов вы видите в долгосрочной перспективе?

Насколько я помню, были даже законодательные инициативы на эту тему. Я уверен, что в будущем все апартаменты будут склоняться к сервисной модели. Особенно в премиальном сегменте, где сервис — это не опция, а норма.

У нас хорошо идут продажи, но также я понимаю, что в других сегментах из-за отсутствия ипотеки продаж просто нет, и многие застройщики испытывают финансовый голод и даже делают реструктуризации своего бизнеса, не осваивают купленные новые площадки и так далее. Однако в рамках этой беседы я не думаю, что нам стоит обсуждать все сегменты рынка.
Я вижу очень хорошие перспективы для сервисных апартаментов, так как, если сравнить варианты, где за 1 млн рублей за кв. м, кроме консьержа, вы не получаете ничего, и апартамент с сервисом полного цикла за те же деньги, не переплачивая за это, в моем понимании выбор будет очевиден.

Сегодня наши покупатели это понимают — и голосуют рублём именно в сторону апартаментов с реальным сервисом от реальной гостиницы.

Автор:
E.Events