26.08.2025
Офисный рынок: о готовности к движению на «зеленый цвет»
Экономия на эксплуатации — серьезный, но далеко не единственный плюс «зеленого» офиса: тут важны финансовые, репутационные, рыночные, социальные, даже медицинские аспекты. Поэтому девелоперы идут на дополнительные строительные затраты, а конечные пользователи соглашаются с более высокими ценами и ставками
Буквально через месяц, 30 сентября, в Москве состоится церемония награждения победителей юбилейной, пятой по счету премии Green Property Awards 2025 года; в том числе в трех номинациях «Бизнес-центр», где будут представлены офисные здания разного масштаба. По наблюдениям руководителя оргкомитета премии Дмитрия Шаповалова, несмотря на общий тренд к снижению заинтересованности офисных девелоперов в экосертификации (обратите внимание, к снижению, а не к росту, как настаивают многие собеседники Бизнес ФМ), тенденция к созданию «зеленых» офисов сохраняется, и это видно по составу номинантов.
«При этом мотивы участия смешанные. С одной стороны, операционная выгода (энергоэффективность, меньшие эксплуатационные расходы) остается главным драйвером. С другой — публичность достижений важна: участие в премии дает коммуникационную платформу, подтверждение экспертизы и удобный кейс для инвесторов и арендаторов. Поэтому многие игроки комбинируют прагматику (реальная экономия/сертификация) и PR — и ищут баланс между фактическими изменениями в здании и видимой „зеленой“ репутацией», — рассказывает эксперт.
По его словам, укоренившееся мнение, что после массового ухода иностранных компаний зеленая тема слегка поблекла, — это сложная и частично верная оценка. «Действительно, уход международных сертификационных операторов и ряда иностранных поставщиков создал шоковую ситуацию, и об этом мы прямо говорили в 2022 году, фиксируя изменения рынка. Но это не равняется смерти зеленой повестки: многие отечественные игроки не свернули с курса, появились российские сертификационные решения и были приложены большие усилия по адаптации стандартов к российским реалиям. Конечно, полностью ушла международная часть экосистемы зеленых сертификаций — это значительно уменьшило видимую „медиашумность“ темы, но практическая „зеленость“ проектов в России продолжила развиваться в рамках перехода к локальным стандартам и обновлению стандартов работы управляющих компаний», — считает Дмитрий Шаповалов.
Вообще, многие эксперты отмечают, что «зеленый» офисный подход заметно эволюционировал от энергетических метрик к более комплексной повестке. «Раньше под „зеленым“ часто понимали лишь энергоэффективность и „зеленые“ материалы, сейчас в фокусе — комфорт и здоровье пользователей, социальные и управленческие аспекты, адаптивные климатические решения, более внимательная работа с инфраструктурой мобильности (велопарковки, зарядки), цифровизация мониторинга потребления ресурсов. Некоторые прежние узкие критерии (например, просто наличие отдельных „зеленых“ материалов без подтвержденной эффективности) становятся малоубедительными — сертификация и измеримые результаты стали важнее маркетинговых заявлений», — утверждает Дмитрий Шаповалов.
«Сегодня понятие „зеленого“ офиса вышло далеко за рамки формальных признаков. Это комплексный подход, который начинается еще на этапе проектирования и продолжается на протяжении всего жизненного цикла здания. Ключевые факторы — конечно, энергомоделирование, экологичные материалы, ответственное строительство, но самое важное — устойчивое управление после ввода объекта в эксплуатацию. Можно построить здание по самым высоким стандартам, но если затем не минимизировать углеродный след, не оптимизировать потребление ресурсов, не развивать социальную инфраструктуру для арендаторов, статус „зеленого“ быстро станет фикцией», — уверена директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская.
К сожалению, многие воспринимают «зеленый» офис как маркетинговый ход, сетует эксперт: посадили деревья, поставили урны для раздельного сбора мусора — и готово. Но это лишь базовый уровень, который уже стал обязательным минимумом: арендаторы ждут большего. Но готовы ли они платить за большее, и вообще находит ли зеленый цвет отражение в величине арендных ставок и цене квадратных метров? Готовы ли сегодняшние девелоперы к дополнительным расходам, если верно утверждение, что строительство «зеленого» здания обходится дороже, чем возведение обычного? Словом, какую роль «зеленое» играет в экономике проекта?
«При этом мотивы участия смешанные. С одной стороны, операционная выгода (энергоэффективность, меньшие эксплуатационные расходы) остается главным драйвером. С другой — публичность достижений важна: участие в премии дает коммуникационную платформу, подтверждение экспертизы и удобный кейс для инвесторов и арендаторов. Поэтому многие игроки комбинируют прагматику (реальная экономия/сертификация) и PR — и ищут баланс между фактическими изменениями в здании и видимой „зеленой“ репутацией», — рассказывает эксперт.
По его словам, укоренившееся мнение, что после массового ухода иностранных компаний зеленая тема слегка поблекла, — это сложная и частично верная оценка. «Действительно, уход международных сертификационных операторов и ряда иностранных поставщиков создал шоковую ситуацию, и об этом мы прямо говорили в 2022 году, фиксируя изменения рынка. Но это не равняется смерти зеленой повестки: многие отечественные игроки не свернули с курса, появились российские сертификационные решения и были приложены большие усилия по адаптации стандартов к российским реалиям. Конечно, полностью ушла международная часть экосистемы зеленых сертификаций — это значительно уменьшило видимую „медиашумность“ темы, но практическая „зеленость“ проектов в России продолжила развиваться в рамках перехода к локальным стандартам и обновлению стандартов работы управляющих компаний», — считает Дмитрий Шаповалов.
Вообще, многие эксперты отмечают, что «зеленый» офисный подход заметно эволюционировал от энергетических метрик к более комплексной повестке. «Раньше под „зеленым“ часто понимали лишь энергоэффективность и „зеленые“ материалы, сейчас в фокусе — комфорт и здоровье пользователей, социальные и управленческие аспекты, адаптивные климатические решения, более внимательная работа с инфраструктурой мобильности (велопарковки, зарядки), цифровизация мониторинга потребления ресурсов. Некоторые прежние узкие критерии (например, просто наличие отдельных „зеленых“ материалов без подтвержденной эффективности) становятся малоубедительными — сертификация и измеримые результаты стали важнее маркетинговых заявлений», — утверждает Дмитрий Шаповалов.
«Сегодня понятие „зеленого“ офиса вышло далеко за рамки формальных признаков. Это комплексный подход, который начинается еще на этапе проектирования и продолжается на протяжении всего жизненного цикла здания. Ключевые факторы — конечно, энергомоделирование, экологичные материалы, ответственное строительство, но самое важное — устойчивое управление после ввода объекта в эксплуатацию. Можно построить здание по самым высоким стандартам, но если затем не минимизировать углеродный след, не оптимизировать потребление ресурсов, не развивать социальную инфраструктуру для арендаторов, статус „зеленого“ быстро станет фикцией», — уверена директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская.
К сожалению, многие воспринимают «зеленый» офис как маркетинговый ход, сетует эксперт: посадили деревья, поставили урны для раздельного сбора мусора — и готово. Но это лишь базовый уровень, который уже стал обязательным минимумом: арендаторы ждут большего. Но готовы ли они платить за большее, и вообще находит ли зеленый цвет отражение в величине арендных ставок и цене квадратных метров? Готовы ли сегодняшние девелоперы к дополнительным расходам, если верно утверждение, что строительство «зеленого» здания обходится дороже, чем возведение обычного? Словом, какую роль «зеленое» играет в экономике проекта?
Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры»
«Экономия на эксплуатации, о которой часто говорят, — безусловно, не единственный плюс «зеленых» офисов. Внедрение экостандартов в некоторых случаях способствует повышению уровня БЦ. В частности, в рамках новой офисной классификации сертификация является одним из факультативных критериев для бизнес-центров классов В+ и А и обязательным — для класса Prime. Хотя соответствие трем рекомендательным критериям может компенсировать выполнение одного обязательного требования. И второе безусловно: наличие сертификатов и/или позиционирование бизнес-центра как «зеленого» повышает его привлекательность на рынке недвижимости, особенно для крупных компаний. Даже в условиях дефицита качественного предложения компании стараются выбирать «зеленые» офисы. И это притом, что по цене они могут быть дороже «обычных» на 10% и более, а по аренде — на 5% и более».
***
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR
«Использование современных ресурсосберегающих систем, экологичных материалов, создание дополнительных сервисов, инфраструктуры сказываются на стоимости проекта. Зеленые технологии увеличивают CapEx (капитальные затраты) на 5-20%, что отпугивает девелоперов в условиях дорогих кредитов. Однако если мы говорим про офисы класса А и выше, речь о существенном удорожании не идет — здесь в стоимость изначально закладываются более современные решения. При этом такие объекты более привлекательны с точки зрения бизнеса: «зеленые» опции позволяют увеличить капитализацию здания на 25-30%, сократить период вывода объекта на стабильную загрузку до шести месяцев, повысить цену или арендные ставки. В целом арендаторы готовы платить на 5-15% больше за «зеленые» пространства. Преимущества «зеленых» офисов, конечно, гораздо шире, чем экономия на эксплуатации, и охватывают финансовые, репутационные, рыночные, социальные, даже медицинские аспекты: международные исследования показывают, что улучшенный воздух, освещение и акустика снижают заболеваемость и повышают продуктивность на 10-25%. Так что устойчивость здания и его качество — сегодня практически синонимы».
***
Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами компании Commonwealth Partnership (CMWP)
«При правильном подходе и привлечении профессионального консультанта строительство «зеленого» офиса не обязательно обходится дороже. Ключ к успеху — закладывать «зеленые» решения на ранних этапах проектирования, а не вносить их в проект в последний момент. Многие энергоэффективные и экологичные технологии уже стали стандартом и не требуют сверхбюджетов. Если говорить об отдаче от «зеленых» офисов, то экономия ресурсов — безусловный плюс, но далеко не единственный. «Зеленый» офис — это всегда баланс трех составляющих: экологичность, забота о здоровье сотрудников и энергоэффективность. Иногда экономия ресурсов может быть незначительной, но при этом такие офисы существенно улучшают микроклимат, снижают уровень стресса, повышают продуктивность сотрудников и формируют положительный имидж компании. В долгосрочной перспективе это может оказаться более ценным, чем прямая экономия на счетах за электричество и воду. А вот на вопрос, влияет ли «зеленый» статус на арендные ставки и стоимость недвижимости, отвечу, что в России прямой зависимости пока не наблюдается. Однако мировой опыт показывает, что офисы с «зелеными» сертификатами пользуются большим интересом у институциональных инвесторов и международных арендаторов. Для них это не только вопрос устойчивого развития, но и показатель качества объекта и надежности управляющей компании».
***
Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент»
«При проектировании одного из бизнес-центров мы применили комплексную стратегию энергоэффективного проектирования, создав цифрового энергетического двойника здания. В рамках проекта была смоделирована работа всех инженерных систем здания в течение года с применением более 40 решений, включая инновационные. Исследование показало, что их внедрение позволяет сократить потребление электроэнергии в год до 24%, тепловой энергии — до 43%, расход водопроводной воды — до 46%, и, как следствие, объем выбросов парниковых газов может снизиться более чем на 6,5 тысячи тонн в эквиваленте CO2. В частности, выяснилось, что диммирование внутреннего освещения в офисных зонах в зависимости от интенсивности солнечного света позволяет снизить годовой расход электроэнергии на освещение на 76%, оснащение лифтовых установок системами рекуперации энергии сокращает потребления электроэнергии не менее чем на 10% в год, установка энергоэффективной сантехники и сбор дождевой воды (например, для полива растений и мойки паркинга) уменьшает расход холодной воды на 46%, а горячей — на 39%. Конечно, некоторые энергоэффективные решения требуют дополнительных инвестиций на старте, но они себя оправдывают. Для бизнес-центров классов Prime, А (А+), B (B+) наличие «зеленого» сертификата становится не просто преимуществом, а необходимостью, это уже своего рода стандарт для них. Компании, понимающие эту необходимость, готовы двигаться на «зеленый цвет» с принятием более высокой ставки аренды: ведь «зеленые» здания экспонируются дороже примерно на 10-15% как премиальный товар».
***
Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково парк»
«Сегодня экономия на эксплуатационных расходах стала лишь одним из многих преимуществ «зеленых» офисов, а на первый план вышли преимущества нематериальные. Да, первоначальные инвестиции в такое строительство действительно выше в среднем на 10-15% по сравнению с традиционными проектами. Однако эти затраты полностью оправданы долгосрочной перспективой. Современный рынок демонстрирует, что «зеленые» здания создают принципиально иную ценность: речь идет о формировании среды, которая отвечает запросам нового поколения офисных сотрудников. Девелоперский рынок не просто следует этим запросам — он уже адаптировался к ним. Мы видим активное участие крупнейших игроков в ассоциациях, работающих по стандартам устойчивого развития, проектировщики и консультанты внедряют энергомоделирование на ранних этапах, закладывая устойчивость в саму конструкцию будущих зданий. Это не эстетика, не имитация инноваций — это новая реальность, где жизненный цикл здания напрямую связан с его доходностью. Что касается влияния на арендные ставки, то здесь ситуация неоднозначна. Прямой надбавки к ставкам может и не быть, но такие здания быстрее заполняются и привлекают более устойчивых арендаторов. В долгосрочной перспективе инвестиции в «зеленое» строительство оказываются стратегически правильным решением, обеспечивающим устойчивую востребованность объекта».
***
Егор Гуреев, руководитель направления «зеленого» строительства компании Forma
«Большинство людей, когда слышат слово «зеленый», до сих пор вспоминают только словосочетания «углеродный след» или «экономия на эксплуатации», однако на самом деле это широкое понятие, подразумевающее большое число критериев, позволяющих сделать офисы максимально комфортными. Поэтому большая часть «зеленых» решений направлены не на экономию, а именно на комфорт людей, которые будут работать в здании. Кроме того, экодевелопмент — это не только инициатива самого застройщика встроиться в популярную зеленую повестку; на экосертификацию есть спрос у покупателей и арендаторов. Размещение штаб-квартиры компании в экологичном офисном здании — подтверждение ответственного и устойчивого ведения бизнеса в рамках ESG-повестки. С такими компаниями охотнее заключают контракты как партнеры, так и госструктуры. Ряд ключевых банков уже проверяют заемщиков на следование экоповестке, и условия кредитования таких компаний могут быть лояльнее. Так что за некоторым увеличением себестоимости строительства стоит прямо пропорциональное улучшение качества. Можно ли считать наличие, например, качественной приточной установки в офисе удорожанием? Скорее это дополнительное оснащение, которое не предусмотрено в иных офисах, где воздух поступает через открытую форточку. «Зеленое» строительство — это и рациональное использование строительных материалов, и правильная утилизация отходов. По итогу из подобных решений проект собирается подобно пазлу, где каждая его часть влияет на классность объекта, что в том числе сказывается на цене квадратного метра».
***
Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group
«У «зеленых» зданий есть много преимуществ, и одно из них — долгое сохранение ликвидности. Экологические требования и запросы целевой аудитории растут постоянно, но девелопер при строительстве «зеленого» бизнес-центра, по сути, работает на опережение, и объект в течение многих лет соответствует законодательным нормативам и рыночным требованиям. И, конечно, всегда надо учитывать возможность возвращения крупных международных компаний, для которых ESG-повестка, в том числе при аренде офиса, — важнейшая составляющая имиджа и корпоративной социальной ответственности».
«Экономия на эксплуатации, о которой часто говорят, — безусловно, не единственный плюс «зеленых» офисов. Внедрение экостандартов в некоторых случаях способствует повышению уровня БЦ. В частности, в рамках новой офисной классификации сертификация является одним из факультативных критериев для бизнес-центров классов В+ и А и обязательным — для класса Prime. Хотя соответствие трем рекомендательным критериям может компенсировать выполнение одного обязательного требования. И второе безусловно: наличие сертификатов и/или позиционирование бизнес-центра как «зеленого» повышает его привлекательность на рынке недвижимости, особенно для крупных компаний. Даже в условиях дефицита качественного предложения компании стараются выбирать «зеленые» офисы. И это притом, что по цене они могут быть дороже «обычных» на 10% и более, а по аренде — на 5% и более».
***
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR
«Использование современных ресурсосберегающих систем, экологичных материалов, создание дополнительных сервисов, инфраструктуры сказываются на стоимости проекта. Зеленые технологии увеличивают CapEx (капитальные затраты) на 5-20%, что отпугивает девелоперов в условиях дорогих кредитов. Однако если мы говорим про офисы класса А и выше, речь о существенном удорожании не идет — здесь в стоимость изначально закладываются более современные решения. При этом такие объекты более привлекательны с точки зрения бизнеса: «зеленые» опции позволяют увеличить капитализацию здания на 25-30%, сократить период вывода объекта на стабильную загрузку до шести месяцев, повысить цену или арендные ставки. В целом арендаторы готовы платить на 5-15% больше за «зеленые» пространства. Преимущества «зеленых» офисов, конечно, гораздо шире, чем экономия на эксплуатации, и охватывают финансовые, репутационные, рыночные, социальные, даже медицинские аспекты: международные исследования показывают, что улучшенный воздух, освещение и акустика снижают заболеваемость и повышают продуктивность на 10-25%. Так что устойчивость здания и его качество — сегодня практически синонимы».
***
Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами компании Commonwealth Partnership (CMWP)
«При правильном подходе и привлечении профессионального консультанта строительство «зеленого» офиса не обязательно обходится дороже. Ключ к успеху — закладывать «зеленые» решения на ранних этапах проектирования, а не вносить их в проект в последний момент. Многие энергоэффективные и экологичные технологии уже стали стандартом и не требуют сверхбюджетов. Если говорить об отдаче от «зеленых» офисов, то экономия ресурсов — безусловный плюс, но далеко не единственный. «Зеленый» офис — это всегда баланс трех составляющих: экологичность, забота о здоровье сотрудников и энергоэффективность. Иногда экономия ресурсов может быть незначительной, но при этом такие офисы существенно улучшают микроклимат, снижают уровень стресса, повышают продуктивность сотрудников и формируют положительный имидж компании. В долгосрочной перспективе это может оказаться более ценным, чем прямая экономия на счетах за электричество и воду. А вот на вопрос, влияет ли «зеленый» статус на арендные ставки и стоимость недвижимости, отвечу, что в России прямой зависимости пока не наблюдается. Однако мировой опыт показывает, что офисы с «зелеными» сертификатами пользуются большим интересом у институциональных инвесторов и международных арендаторов. Для них это не только вопрос устойчивого развития, но и показатель качества объекта и надежности управляющей компании».
***
Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент»
«При проектировании одного из бизнес-центров мы применили комплексную стратегию энергоэффективного проектирования, создав цифрового энергетического двойника здания. В рамках проекта была смоделирована работа всех инженерных систем здания в течение года с применением более 40 решений, включая инновационные. Исследование показало, что их внедрение позволяет сократить потребление электроэнергии в год до 24%, тепловой энергии — до 43%, расход водопроводной воды — до 46%, и, как следствие, объем выбросов парниковых газов может снизиться более чем на 6,5 тысячи тонн в эквиваленте CO2. В частности, выяснилось, что диммирование внутреннего освещения в офисных зонах в зависимости от интенсивности солнечного света позволяет снизить годовой расход электроэнергии на освещение на 76%, оснащение лифтовых установок системами рекуперации энергии сокращает потребления электроэнергии не менее чем на 10% в год, установка энергоэффективной сантехники и сбор дождевой воды (например, для полива растений и мойки паркинга) уменьшает расход холодной воды на 46%, а горячей — на 39%. Конечно, некоторые энергоэффективные решения требуют дополнительных инвестиций на старте, но они себя оправдывают. Для бизнес-центров классов Prime, А (А+), B (B+) наличие «зеленого» сертификата становится не просто преимуществом, а необходимостью, это уже своего рода стандарт для них. Компании, понимающие эту необходимость, готовы двигаться на «зеленый цвет» с принятием более высокой ставки аренды: ведь «зеленые» здания экспонируются дороже примерно на 10-15% как премиальный товар».
***
Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково парк»
«Сегодня экономия на эксплуатационных расходах стала лишь одним из многих преимуществ «зеленых» офисов, а на первый план вышли преимущества нематериальные. Да, первоначальные инвестиции в такое строительство действительно выше в среднем на 10-15% по сравнению с традиционными проектами. Однако эти затраты полностью оправданы долгосрочной перспективой. Современный рынок демонстрирует, что «зеленые» здания создают принципиально иную ценность: речь идет о формировании среды, которая отвечает запросам нового поколения офисных сотрудников. Девелоперский рынок не просто следует этим запросам — он уже адаптировался к ним. Мы видим активное участие крупнейших игроков в ассоциациях, работающих по стандартам устойчивого развития, проектировщики и консультанты внедряют энергомоделирование на ранних этапах, закладывая устойчивость в саму конструкцию будущих зданий. Это не эстетика, не имитация инноваций — это новая реальность, где жизненный цикл здания напрямую связан с его доходностью. Что касается влияния на арендные ставки, то здесь ситуация неоднозначна. Прямой надбавки к ставкам может и не быть, но такие здания быстрее заполняются и привлекают более устойчивых арендаторов. В долгосрочной перспективе инвестиции в «зеленое» строительство оказываются стратегически правильным решением, обеспечивающим устойчивую востребованность объекта».
***
Егор Гуреев, руководитель направления «зеленого» строительства компании Forma
«Большинство людей, когда слышат слово «зеленый», до сих пор вспоминают только словосочетания «углеродный след» или «экономия на эксплуатации», однако на самом деле это широкое понятие, подразумевающее большое число критериев, позволяющих сделать офисы максимально комфортными. Поэтому большая часть «зеленых» решений направлены не на экономию, а именно на комфорт людей, которые будут работать в здании. Кроме того, экодевелопмент — это не только инициатива самого застройщика встроиться в популярную зеленую повестку; на экосертификацию есть спрос у покупателей и арендаторов. Размещение штаб-квартиры компании в экологичном офисном здании — подтверждение ответственного и устойчивого ведения бизнеса в рамках ESG-повестки. С такими компаниями охотнее заключают контракты как партнеры, так и госструктуры. Ряд ключевых банков уже проверяют заемщиков на следование экоповестке, и условия кредитования таких компаний могут быть лояльнее. Так что за некоторым увеличением себестоимости строительства стоит прямо пропорциональное улучшение качества. Можно ли считать наличие, например, качественной приточной установки в офисе удорожанием? Скорее это дополнительное оснащение, которое не предусмотрено в иных офисах, где воздух поступает через открытую форточку. «Зеленое» строительство — это и рациональное использование строительных материалов, и правильная утилизация отходов. По итогу из подобных решений проект собирается подобно пазлу, где каждая его часть влияет на классность объекта, что в том числе сказывается на цене квадратного метра».
***
Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group
«У «зеленых» зданий есть много преимуществ, и одно из них — долгое сохранение ликвидности. Экологические требования и запросы целевой аудитории растут постоянно, но девелопер при строительстве «зеленого» бизнес-центра, по сути, работает на опережение, и объект в течение многих лет соответствует законодательным нормативам и рыночным требованиям. И, конечно, всегда надо учитывать возможность возвращения крупных международных компаний, для которых ESG-повестка, в том числе при аренде офиса, — важнейшая составляющая имиджа и корпоративной социальной ответственности».
Осталось спросить у управляющих компаний — им-то каково живется со всеми этими инновационными технологиями, системами диммирования и рекуперации и прочими атрибутами? Что такое «зеленые» офисы для УК — вожделенный подарок или ночной кошмар? И если рынок и правда активно движется на «зеленый цвет», то куда рассчитывает прийти? Об этом — в финальной части разговора.
Автор: Валерия Мозганова
Фото: Деловой квартал «Сколково парк»/skolkovoforbusiness.ru
Источник: bfm.ru
Ознакомиться с оригиналом новости
Фото: Деловой квартал «Сколково парк»/skolkovoforbusiness.ru
Источник: bfm.ru
Ознакомиться с оригиналом новости