Трансформация бизнес-центров: главные тренды офисной недвижимости

08 сентября 2021 года в конференц-зале «SOK Рыбаков Тауэр» состоялась конференция «Офисный формат: факторы эффективного управления». Представители девелоперских компаний, консультанты и разработчики решений для управления БЦ обсудили, как меняются подходы к эксплуатации офисов, требования арендаторов и принципы организации рабочего пространства. 

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина открыла конференцию обзором основных рыночных трендов в офисном сегменте: «Весь прошлый год на фоне локдауна и «коронакризиса» рынок задавался вопросом, не являются ли офисы вымирающим форматом коммерческой недвижимости. Тем не менее, 2021 год оказался очень удачным и для консультантов, и для девелоперов, и для арендаторов». Общий объем предложения офисов класса A, Bи «Прайм» достиг 17 444 тыс. кв. м, а объем чистого поглощения за I полугодие составил 481,2 тыс. кв. м против 262,1 по итогу всего 2020 г.

Управляющие компании должны держать руку на пульсе, чтобы выиграть в борьбе за арендатора — прежде всего, с помощью повышения качества сервиса и расширения перечня оказываемых услуг. «Бизнес-модель «аренда как сервис» (rent as a service) исходит из гипотезы о том, что современный арендатор нуждается не только в четырёх стенах, но и в дополнительном сервисе для того, чтобы в случае необходимости получить нужные услуги «здесь и сейчас» и не отвлекаться от основного вида деятельности. Управляющие компании коммерческого объекта с таким подходом имеют пакет дополнительных платных услуг для своих арендаторов с учётом их потребностей, возможность прозрачного и удобного биллинга и качественную сервисную службу. Это позволяет не только увеличить выручку и повысить лояльность арендаторов, но и сделать объект более устойчивым в долгосрочной перспективе за счёт диверсификации источников монетизации и увеличения сроков договоров аренды», — рассказал Игорь Кудинов, руководитель отдела развития отраслевых решений и интеграции в Okdesk. Система для оцифровки взаимоотношений внутри коммерческого объекта Okdesk помогает эффективно расширить набор услуг и улучшить сервис для арендаторов, мгновенно реагировать на их обращения, диверсифицировать источники монетизации и отслеживать тренды потребительских предпочтений. Эту систему используют в своей работе сотрудники более 200 000 компаний и объектов коммерческой недвижимости. Крупнейшие клиенты с помощью Okdesk обслуживают более 4 500 000 кв. м недвижимости.

Для инвесторов офисный сегмент остается привлекательным при консервативной стратегии и выборе активов с низкими рисками, считает генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments Антон Мельников. Несмотря на высокие объемы ввода в этом году, вакансия в бизнес-центрах продолжает снижаться, а арендные ставки — расти. Доля вакантных площадей составляет 9,2%, что соответствует успешному «доковидному» 2019 году. При этом рост ставок обгоняет инфляцию: за год они выросли в среднем на 11%.

Поддержать лояльность арендаторов при повышении ставок позволит качественный сервис. В этом поможет организация полноценной консьерж-службы вместо обычной стойки ресепшн. «Сейчас консьерж — это помощник управляющей компании. Посетитель и арендатор должны иметь возможность закрыть любой вопрос на ресепшн. YarSecurity предоставляет услугу по организации консьерж-сервиса на уровне лучших отелей в жилых и офисных проектах. Сотрудники проходят специальное обучение, а их функционал разрабатывается специально для каждого объекта с учетом его специфики», — рассказала Елена Муравская, директор по развитию YarSecurity. Выступление эксперта вызвало дискуссию среди других спикеров. Так, управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников считает, что консьерж-сервис больше актуален для жилого сегмента. В свою очередь соучредитель компании Lynks Property Management Леонид Волох (CPM IREM ®) подчеркнул, что и в офисном сегменте консьерж-сервис будет востребован: «До 50% времени сотрудники компаний тратят на поиски чего-либо в интернете – для себя или для работы. Компании, занимающиеся организацией консьерж-сервисов, обращают внимание именно на потребности сотрудников и помощь в решении их задач. Это очень перспективное направление, которое активно развивается на западе». Андрей Кротков, генеральный директор и партнёр УК Zeppelin увидел knowhowданного сервиса в сочетании охранных функций и качественных консьерж-услуг в руках одного подрядчика.

Сооснователь InState Кирилл Малышев рассказал о цифровых инструментах в управлении недвижимостью, в частности о решениях по автоматизации процессов управления арендными отношениями и эксплуатации зданий. Они помогают экономить время сотрудников, сокращать расходы и увеличивать доходы. «Управляющим компаниям нужны системы, которые позволят автоматизировать её задачи. Например, решение InState Property Management позволяет снизить операционные затраты на 5-15% и увеличить доходность портфеля на 1-3%. А собирание дебиторской задолженности можно увеличить на 30%», — поделился эксперт.

Продолжил тему автоматизации и цифровых решений Денис Иванов, управляющий партнер ODIN: «В управлении и эксплуатации бизнес-центров, с точки зрения автоматизации процессов, сейчас наблюдается примерно то, что происходило в банках несколько лет назад. Все больше компаний инвестирует в оцифровку своих сервисов. Например, мы за 2020 год на создании этих решений показали рост выручки в три раза». По подсчетам эксперта, для управляющих компаний комплексная автоматизация бизнес-процессов и эксплуатации БЦ может сэкономить 20 часов рабочего времени на 1 сотрудника и увеличить выручку на 20% при том же штате.

Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов рассказал о том, как меняются требования арендаторов и форматы офисов в новых условиях. «Пандемия дала определенный триггер и толчок к переосмыслению офисных пространств. Арендаторы оценивают, сколько времени сотрудники проводят в офисе, сколько места им нужно, как организовать их пребывание, чтобы повысить безопасность в условиях пандемии и снизить расходы. Мы видим тренд на оптимизацию площадей, меняется зонирование. Если раньше это был классический openspace, то сейчас появляются зоны коллаборации, зоны без фиксированной посадки. Теперь это востребовано не только в IT, но и в более консервативных сегментах». К слову, по данным KnightFrank, наиболее активными пользователями офисов в I полугодии 2021 стали компании сектора ТМТ (технологии, медиа, телекоммуникации), их доля в общем объеме сделок составила 33%. На втором месте оказались представители сферы Банки/ Финансы/ Инвестиции с долей в 16%.

В современных быстроменяющихся условиях для девелоперов и собственников бизнес-центров строительные работы не заканчиваются после введения здания в эксплуатацию. Приходится следить за трендами и при необходимости адаптировать, модернизировать и реконструировать офисы. О развитии услуги fitout, при которой эти работы полностью берет на себя внешняя компания, рассказал операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. По словам эксперта, в Москве и Санкт-Петербурге растет как востребованность этой услуги, так и профессионализм исполнителей, которые берут на себя все работы от дизайн-проекта и проектирования инженерных систем до согласований, строительных работ и комплектации готовых пространств.

Исполнительный директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Евгений Овчинников рассказал о том, как sharing-экономика влияет на офисную недвижимость. Если изначально коворкинги создавались для фрилансеров и самозанятых, сейчас сервисные офисы и отдельные рабочие места для своих сотрудников и команд арендуют и крупные корпорации. Поэтому потенциал рынка огромный: «По оценке C&W, объем рынка гибких рабочих пространств в Москве составляет 279 000 кв. м, это всего 1,5% от общего объема офисной недвижимости. В лидирующих деловых центрах – например, в Лондоне, в США – этот показатель уже превышает 5%, где-то находится ближе к 7%. Но в Москве рынок развивается очень активно, поэтому надеюсь, мы быстро дорастем до показателей зарубежных коллег».

Еще один важный тренд в сегменте высококлассных бизнес-центров – «зеленый» девелопмент и экологическая сертификация. По словам Сергея Баранова, международные эко-стандарты удорожают строительство на 15-20%, но в некоторых случаях наличие сертификата – это обязательное требование со стороны крупных арендаторов. Причем, как говорит Леонид Волох, в последнее время они обращают большее внимание не на энергоэффективность, а на стандарты FitWell, которые в большей степени нацелены на человека, находящегося внутри здания, его здоровье, комфорт и психологическое благополучие.

Закрыл конференцию Ирек Аллаяров, управляющий партнер компании SOK, которая приняла мероприятие на своей площадке. Он вернулся к разговору о коворкингах и социальной функции бизнес-центров: «Мы считаем важным создавать социальную функцию в коворкингах и сервисных офисах. Это не просто организация досуга, но и возможность горизонтального общения и знакомства. Люди налаживают контакты, получают быстрый доступ друг к другу. Это похоже на членство в бизнес-клубе, только в данном случае сотрудник получает его вместе с рабочим местом».

Организатор мероприятия – компания E.Events. Премия-партнер – GreenPropertyAwards.
Официальный партнер – Okdesk. Партнеры – YarSecurity, InState, Odin, SOK.


Контакты для СМИ:
pr@energy-grp.ru

Фотографии и текст: E.Events